房地产开发企业回迁安置如何征税?

　　问题：房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置，因为动迁户被拆迁的房屋是产权房，回迁后的产权房在办理产权时需要房地产开发公司出具商品房销售发票，根据国税发[2009]31号文件第二十七条规定“回迁房建造支出”可以计入“开发产品计税成本——土地征用费及拆迁补偿费”项目。问题是：房地产开发公司回迁房的行为是否视同销售缴纳营业税，收入怎样确定？是否计缴企业所得税？还涉及其他税种吗？

　　答复：流转税管理处：根据营业税暂行条例第一条规定，对房地产开发企业对动迁居民建造的回迁楼属于营业税征税范围，应按销售不动产税目征收营业税。计税依据为销售同类不动产的市场价格。

　　财产与行为税管理处：按照契税政策规定，各种拆迁补偿费均应计入契税计税依据，包括房屋货币补偿和房屋实物补偿。房地产开发公司采用回迁方式进行动迁安置属于房屋原地实物补偿，房地产开发公司应以补偿房屋开发成本为计税依据缴纳契税。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他有关文件规定，房地产开发企业回迁安置用房，应当视同销售，缴纳土地增值税。

　　房地产开发公司将房屋给回迁户，应按产权转移书据税目缴纳印花税。

　　企业所得税管理处：依据税法规定，对回迁标准面积内部分，房地产开发企业应按其开发的回迁房屋标准面积内实际发生的成本确定回迁房屋销售收入和成本；对超出回迁标准面积的部分，应按实际取得的收入确定销售收入，按回迁房屋超出面积部分实际发生的成本结转销售成本，计算缴纳企业所得税。

　
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