农民土地财产权利如何实现
农地转非增值收益如何分配
无论是农用土地的使用，如促进土地规模经营、连片开发，还是非农建设用地(包括宅基地、企业用地、水利用地、道路用地，也包括公益事业用地等)的开发利用，当前各地在实践中都在进行各种探索和试验。一些探索在不同程度上存在与现行法律和政策不协调甚至相违背的地方。同时，在这种试验和探索的过程中，侵犯农民经济利益和政治权利的行为也时有发生。尽管中央三令五申要保护农民的利益，保护耕地，但上有政策，下有对策。在土地问题上，各地对中央政府的号令有令不行，有禁不止，表现得最为突出;政府的公信力和执行力受到极大挑战。
农地转为非农用地的运作程序问题主要的争论是集体建设用地能否入市。
2009年6月，广东以省长令的形式颁布《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》，于该年10月1日起在全省范围内实施。这部地方规章提出，农村集体建设用地使用权将与国有建设用地一样，按“同地、同价、同权”的原则，通过招、拍、挂等方式进行土地交易。在此之前，珠三角地区通过流转的方式使用的农村集体建设用地实际已超过集体建设用地的50%，存在着一个庞大的土地隐形市场。
1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》其中第六十三条明确规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法(草案)》的实施实际上是对该法的修正，于是有人撰文指出，“此举一出，国家法律的权威性将受到挑战，程序正面临着惨遭破坏的危险” 。
在农地转为非农建设用地时，比运作程序更为重要的问题是增值收益的分配。
在城市化和现代化的进程中，一方面一部分农地要转为非农用地;另一方面，随着工业化和城镇化进程的加速，农村外出务工人员的增多，计划生育工作的深入，农村地区社会组织结构和空间分布出现了“三减一增”的趋向，即村庄人口总数、行政村个数和自然村数量逐步减少，村庄平均人口规模不断增加。在这个大趋势下，再通过乡村行政管理体制改革和社会主义新农村建设相关政策的引导，一些自然村出现了合并集中，中心村和小城镇逐渐成为农村人口集聚的中心。 通过撤乡并镇、土地整治和村庄建设，农村必将增加一部分土地。
关于农地转非后增值收益的分配问题，一种观点是“涨价归公”;另一种观点是“涨价归私”; 我个人同意第三种观点，“私公兼顾”，即公平分配农地自然增值。在公平补偿失地者的前提下，将土地自然增值的剩余部分主要用于支援全国农村建设(基础设施建设，农业物质技术基础)并兼及城镇建设 。
2009年的中央一号文件强调，土地出让收入用于农村建设的增量要继续高于上年。建设用地税费提高后新增收入主要用于“三农”。 2009年的中央一号文件又再次强调，政府土地出让收入用于农村建设的增量要明显高于上年。
但好的政策关键在于落实。真正属于公共利益的强制性的征地，也必须遵守“征地按市价补偿”的基本原则，按市场形成的集体建设用地价格，给农民以补偿，以保障被征地农民的利益。
2009年10月1日起施行的《物权法》第42条规定，“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”。第132条规定，“ 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿”。这就从法律上保障了集体的成员(承包经营权人)的权利。
农村宅基地的权属问题
改革开放以后，随着城市化、工业化进程的加速，农民宅基地以及住房的权属问题逐渐突出。《物权法》对此也没有明确规定。2009年12月11日国务院常务会议强调，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞房地产开发。国土资源部2009年12月14日也重申了这点。
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