物业管理存在六大弊病 调研报告开出七剂良方
小区物业管理问题关系千千万万北京市民的日常生活。昨天，市政协召开专题新闻发布会，公布了市政协常委会《关于北京市居住小区物业管理问题的建议案及调研报告》，针对小区物业管理六大弊病提出了具体诊治药方，建议市政府在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。
参与调研课题的曾广宇委员向记者表示，目前本市小区物业管理存在开发建设遗留、收费难、业主委员会难组建、物业服务亟待规范、管理体制不顺及法律法规不完善六大问题。李少华委员介绍说，本市新建的3077个小区中，仅有11.7%成立了业主委员会，仍有近90%的小区没有成立业主委员会。
弊病一：开发建设遗留问题成物业纠纷主因
市政协调研报告认为，现有商品房小区发生的物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。开发建设遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。二是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。本市多起较大的物业纠纷均源于地下车库、会所、配套用房等设施的归属不清，产权不明。
弊病二：物业管理企业普遍收费难
曾广宇委员表示，造成收费率低的原因也是多方面的。 一是物业收费的制定不公开透明，在前期，业主根本没有“讨价还价”的余地。二是物业管理企业服务不到位。三是低收入群体经济承受能力有限。四是问题不能得到及时解决，居民不满情绪影响交费。五是业主消费意识尚未形成。部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识没有确立。
弊病三：物业服务行为不规范
李少华委员认为，本市物业管理企业管理和培训没有及时跟上。此外，本市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物业企业在物业日常维护上收支不透明，业主对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务水平难以量化。个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。
弊病四：业主大会、业主委员会组建难
造成这一问题的客观原因：一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开；二是《物业管理条例》对业主大会和业主委员会的组织成立缺乏可操作性的指导；三是部分小区规模较大、业主数量多，组织数量众多、相互之间不熟悉的业主共同进行选举、决策等事务，本身的复杂程度超出了想象；四是业主参与意识不强，缺乏“有能力、有权威”的组织者。
弊病五：政府职能缺位 监管体制不顺
目前承担物业行政管理职责的是市建委物业处和小区办，全市物业管理体制没有形成统一的管理模式。居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
弊病六：法律法规不完善不配套
小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系，缺乏有效的法规加以规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝。本市的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。
对症下药：调研报告开出七剂良方
一是高度重视居住小区物业管理在构建和谐社区中的作用，强化对物业管理的行政监管。
二是整顿居住小区物业管理市场，积极解决开发建设遗留问题。
三是规范物业管理，严格市场管理，建议在街道办事处设立物业管理纠纷的专业调解机构。
四是完善物业管理法规的配套。
五是健全管理体制，实现政府监管、行业自律和民主自治的有机结合。
六是积极探索建立老旧小区物业管理长效机制，根据低收入群体的物业管理需要，建立以社区居委会为主、统一组织协调的物业管理新机制。
七是加大宣传力度，推广先进经验，明晰各方的权利和义务，正确引导人们的物业消费观念。
[权威访谈]物业投诉已大幅下降
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