物业的维修管理(1)
二、房屋维修计划管理
房屋维修计划管理是物业管理公司计划管理的组成部分，是为了使房屋维修工作能够达到预期目标的综合性管理工作。
房屋维修计划管理是指为高效率地实现企业计划职能而围绕房屋维修所开展的计划编制、组织实施及控制协调活动。其目的是通过合理安排和有效协调，高效率地利用企业现有的生产要素，协调好企业各职能部门的关系，从而使房屋维修工作正常开展。房屋维修计划管理的内容包括计划编制、计划检查、计划调整和计划总结等一系列工作，其中积极做好计划工作的综合平衡，是维修计划管理的基本工作。
为搞好房屋维修管理，要建立健全计划管理机构和工作制度，明确各级管理人员的职责，保证维修工作在预先拟定的内容、步骤和投资标准内进行，严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中做好调节和综合平衡工作。
1.房屋维修计划管理的意义
(1)计划是管理的开端，是管理循环的起始，任何管理都不能与计划相脱节，没有计划就失去了对行动的引导，就谈不上管理。
(2)计划管理是房屋维修部门与物业管理公司其他部门发生业务联系的纽带，它在正确处理公司全局与局部、维修部门与其他部门业务关系方面有着十分重要的意义。企业组织机构只规定企业各部门的管理职能，而各部门在开展具体业务管理时，则必须按计划办事，计划是指导和评价企业各职能部门工作的依据和标准。
(3)房屋维修工作涉及面广、影响因素多，为了使其正常地、高效率地进行，必须对其实行全过程的平衡和协调，使维修工作经常处于计划的指导下进行，而这一点必须通过维修计划管理才能实现。
(4)计划执行过程中的及时反馈是优化生产经营活动的重要方法，通过维修计划管理及时检查计划的执行情况并通过控制协调及时作出优化处理。若无计划管理就不能使优化得到继续，就不能使企业人、财、物及产、供、销等各方面之间保持科学、合理的关系。
2.房屋维修计划管理的特点
由于房屋维修工作的特点，使其计划管理工作有许多不同于其他业务的复杂情况。房屋维修计划管理的特点可以概括如下：
(1)计划的自主性差。物业管理公司的业务性质属于服务性的，其房屋维修工作的开展一方面取决于用户的要求，另一方面取决于所管房屋的完损情况，所以计划的自主性较差。
(2)计划的多变性。维修施工中变化因素多，如施工对象、现场环境、气候和协作单位等条件的变化，而且这些因素往往难以预见。因此，劳动生产率不稳定，影响开竣工，影响计划的稳定性。
(3)计划的不均衡性。由于维修施工的季节性与不均衡性，造成计划期内的施工内容与比例不同，使年、季、月之间做到计划均衡的难度很大。
3.房屋维修计划管理的任务
(1)根据国家房管政策对维修工作的要求，根据房屋损坏情况及用户的实际需要，在调查研究及分析预测的基础上，制定房屋维修计划，确定合理的房屋维修周期、维修范围和维修方案。
(2)做好房屋维修计划的综合平衡和优化工作，保证重点工程，统筹安排，最优地使用企业的资源，提高综合经济效益。
(3)在组织维修计划的实施过程中，通过控制和协调手段，消除执行过程中的薄弱环节及不协调因素，保证生产有节奏、有秩序地进行。这里讲的控制和协调是指年度计划对季度计划的控制和协调，季度计划对月度计划的控制和协调。
(4)做好执行情况的检查、统计和分析，总结经验和教训，及时反馈、及时调整和改进，不断提高计划管理水平。
4.房屋维修计划管理的目的
(1)有计划地对房屋进行维修保养，尽可能地避免房屋维修工作的盲目性，确保房屋安全正常使用，尽量提高房屋的使用功能，延长房屋的使用寿命。
(2)保证合理使用维修资金，使有限的资金发挥最大的维修效果，实现最大的经济效益和社会效益，努力使用户满意，提高物业管理公司的信誉。
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