物业的维修管理(2)
四、房屋维修工程验收
竣工交验必须符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准，才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。
1.工程交验的具体条件
(1)符合维修设计或维修方案的全部要求，并全部完成合同中规定的各项工程内容。
(2)做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整，供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。
(3)各种施工技术资料准备齐全。
①维修施工单位应根据各地城市建设的档案管理的有关规定，对施工技术资料进行分类整理，装订成册。一部分资料移交房产管理机构，一部分资料自留归档。
②竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图，工程变更不大的可利用原有施工图修正即可，对于变更较大的工程，必须重新绘制竣工图。竣工图必须加盖竣工图签，经复核无误，施工负责人签字后方能归档。
2.房屋维修工程验收的依据
(1)项目批准文件；
(2)工程合同；
(3)维修设计图纸或维修方案说明；
(4)工程变更通知书；
(5)技术交底记录或纪要；
(6)隐蔽工程验收记录；
(7)材料、构件检验及设备调试等资料。
3.维修工程质量交验标准
(1)维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。
(2)维修工程中的主要项目，如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等，均应符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。
(3)观感质量评定得分合格率不低于95％。
4.一般大、中、翻修工程竣工交验标准
(1)必须达到维修方案的全部要求，并完成合同规定的各项维修内容。
(2)维修工程的施工文件和技术资料准备齐全，装订成册。
(3)所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。
(4)观感质量评定得分合格率不低于95％。维修单位通过自检达到以上条件和标准后，才能通知房屋管理机构进行竣工交验。
5.工程验收组织
房屋管理机构在接到施工单位验收通知后，应及时组织设计或方案制定人员、甲方代表、房屋管理技术负责人及施工单位进行交工验收。按维修技术管理权限，大、中修项目及重大修建项目由各级房屋管理部门组织验收。因施工质量不合格需返工时，应限期修复，经复验合格办理验收签证，并评定质量等级。
在工程验收时，还应签订回访保修协议，回访保修期限，大、中修工程一般为半年，翻修工程为1年。
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