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房地产估价师2017年《理论与方法》考试真题（2）

[05-11 15:20:13] 来源：http://www.77xue.com 房地产估价师考试试题 阅读：8305次

概要：11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（）。A．估价时点为未来，估价对象为未来状况 B．估价时点与房地产状况均为现在 C．估价时点为现在，估价对象为未来状况 D．估价时点为现在，估价对象为过去状况12．某建筑物的建筑面积为2009m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（）。 A． 44％ B． 50％ C． 67％ D． 94％13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。 A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％ B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％ C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071 D．可比实例

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　　11．城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则（　）。
　　A．估价时点为未来，估价对象为未来状况
　　B．估价时点与房地产状况均为现在
　　C．估价时点为现在，估价对象为未来状况
　　D．估价时点为现在，估价对象为过去状况

　　12．某建筑物的建筑面积为2009m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为8130元/m2，建筑物重量价格为900 元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为（　）。
　　A． 44％
　　B． 50％
　　C． 67％
　　D． 94％

　　13．按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现（　）的情形。
　　A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％
　　B．可比实例的房地产状况优于估价对象的房地产状况，价格低7％
　　C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071
　　D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

　　14．现需评估某宗房地产2009年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2009年1月末，该类房地产自2009年7月末至2009年6月末每月价格递增1％，2009年6月末至2009年10月平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2009年10月末的价格为（）元/m2。
　　A．2648　
　　B．2688
　　C．2708　
　　D．2734

　　15．为评估某住宅2009年10月1目的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2009年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2009年5月1目到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（　）元/m2。　　　　
　　A．3790　
　　B．4238　
　　C．4658　
　　D．4663

　　16．某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（　　）元/m2。
　　A．2427　
　　B．2500　
　　C．2575　
　　D．2632

　　17．在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（　）元/m2。
　　A．1067　
　　B．1070　
　　C．1087　
　　D．1141

　　18．某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算文具建筑物的成新率为（　）。
　　A．80％　
　　B．82％　
　　C．83％　
　　D．92％

　　19．某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（　）年。
　　A．35　
　　B．45　
　　C．48　
　　D．50

　　20．某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（　）。
　　A．10.0％　
　　B．11.1％　
　　C．11.9％　
　　D．12.5％

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