物业管理的瓶颈—业主委员会
三、业主委员会的现状是阻碍物业管理规范发展的瓶颈
业主大会、业主委员会、在物业管理活动中的地位是不可或缺的，其重要意义不言而喻。然而，综观我国物业管理的现状，小区建设中业主委员会的发展速度远远落后于物业公司，业主委员会的规范化程度也远远落后于物业公司。作为物业管理活动中的重要的法律主体业主大会、业主委员会没有及时建立健全，或缺位或不能充分发挥其职能，一些业主委员会滥用职权将小区弄得鸡犬不宁，直接影响物业管理活动的法制化、规范化的进程。
用现行的物业管理法律、法规规范物业管理企业相对业主而言比较容易，规范业主则难度较大。物业公司作为企业，上有行业主管部门、工商行政管理部门、行业协会制约，下有广大业主的监督，如若违规，寸步难行。而作为房屋所有权人的业主，则为小区聚居的个体居民，其职业各不相同，文化程度、道德修养等个人素质千差万别。对物业管理法律法规及其相关知识，或知之甚少或全无所知。现代居住小区的特点是房屋毗连，邻里却互不相通，颇有“鸡犬之声相闻，老死不相往来。”的意思。房屋毗连导致共用部分，共用设施设备的增多，而不相往来使得业主只关注个人居室空间舒适温馨，而很少注重外部环境。
小区业主的违章装修，房地产行政主管部门、行政执法部门无有效措施，物业管理企业更无可奈何。不遵守业主公约，私搭乱建侵占公用面积、恶性欠费这些严重侵害多数业主利益的行为，仅靠物业公司解决不了问题。以欠费为例，无论是新旧小区均不能达到100%的收费率。虽然《条例》明文规定物业管理企业可以向法院起诉欠费业主，但收费难成为长期困扰物业公司阻碍物业管理企业发展的关键。欠费的业主的理由自然是物业管理企业服务不到位，是“维权”的正当行为。是维权还是搭便车享受免费的午餐，应按双方的合同、业主公约的约定，本不该有任何争议。其实，即使物业公司达不到服务标准，业主也并无不交物业费的法律依据。个别业主的欠费从法律意义上讲，和物业公司构成债权债务关系，减少了物业企业的收入，物业公司当依法追缴。究其实质欠费是侵占了大多数业主的利益，业主委员会从维护业主利益出发，首先应当追讨。物业公司因此而起诉欠费业主，业主委员会也应作为原告。再如业主违章装修、私搭乱建、侵占公用道路场地，业主委员会可以从维权的角度进行干涉，制止这种妨碍或侵害公共利益的行为。如果业主委员会真正起作用，在一个物业管理区域内，凡侵犯广大业主利益的行为；无论是来自于物业管理公司或来自于业主，都能得到纠正。物业管理的实质，是通过物业公司提供的公共管理服务使物业保值、增值借以最大限度地保障业主的利益。而当前能够能发挥职能作用的健全的业主大会、业主委员会为数甚少。如何建立健全业主大会、业主委员会是物业管理中亟待解决的问题。是物业管理的瓶颈。
三、关于业主大会、业主委员会的制度建设的建议
1、严格按照法定程序由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下召开业主大会，并选举产生业主委员会
业主大会、业主委员会在物业管理活动中的重要地位决定了必须充分地发挥其职能作用，才能使物业管理活动规范化。换言之，业主委员会缺位，或发挥职能作用不到位，谈不到真正意义上的物业管理。那么，如何召开业主大会，组建业主委员会，业主委员会委员由什么人来担任，是关系到业主委员会能否在物业管理中发挥职能作用的关键。
按照《条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主政主管部门的指导下成立业主大会并选举产生业主委员会。” 《规程》第五条：“业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。”第八条进一步规定：“筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。”
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