大型居住区业主委员会组建方法的初探
大型居住区业主委员会组建方法的初探
随着房地产竞争的日趋激烈，开发商对市场的关注程度越来越高，兴建的物业项目规模越来越大。特别是7月13日北京成功取得2009年夏季奥运会的主办权，今后7年北京发展建设中，大规模的建筑群就会像雨后春笋般的涌现出来，其中不乏有许多大型居住区，作为物业管理行业，借奥运的东风定将有一个质的飞跃。
对于大型居住区的物业管理，一些老牌的物业管理企业，已经摸索出一定管理经验。在1997年北京市房屋土地管理局发文要求在北京开展组建居住小区物业（业主）委员会的试点工作，许多大型居住区的物业管理企业积极响应，先后成立了小区业主委员会-（以下简称业委会）。但是由于当时住房商品化程度不高，城镇住房制度改革深度不够，业委会成员的组成绝大部分都是购房单位的工作人员，并不是居住区的真正的业主或使用人，少部分商品房购买者（业主）对于自己购买房后应享有的权利和义务也不是很清楚。所以成立的业委会中能够充分发挥作用代表和维护全体业主合法权益的不多。经过几年的探索，随着住房制度改革的进一步深化，居民以个人出钱买房的现象较为普遍，居民成了物业所有权人即业主。
他们对物业管理的需求和要求也越来越高，对维护业主合法权益的意识也越来越强，再加上政府对业委会这一形式的大力宣传，使得在同一居住区的业主们自发要求物业公司尽快组建代表全体业主利益的业委会。这一现象在一些大型居住区尤为明显。
过去，在大型居住区中组建业委会时，由于单位产权占有绝大多数，业委会的选举基本上是走形式，对于政府文件所规定的组建方法，在执行过程中也未发现有何不妥，但现在一个居住区，建筑面积将近100万平方米，近万户居民，一个组团也有十几万平方米，近1500户居民，面对这么多单个业主（产权人），组建业委会无疑是一项繁重、细致而又漫长的过程。对于原有的政府文件所规定的组建业委会方式方法，就需要更进一步的认识和探讨。
一、业委会筹备组
1、文件规定：由开发商和物业管理企业并可邀请所在地街道办事处、派出所等有关部门，成立业委会筹备组，制定业委会组建方案，起草业委会章程。
2、执行中的问题： 1）筹备组成员中按文件所规定的成员无可厚非，但之中没有业委会的主体即业主参加，这样势必给小区业主的感觉是，将来成立的业委会成员是开发商或物业管理企业所指定的人员，他们代表的是开发商或物业管理企业的意志，业委会成立后必然是一个傀儡组织。从业委会组建一开始就没有体现选举的公平、公开、公正的原则，必然会引起广大业主的不信任、抵触。 2）筹备组组建的时间：在广大业主未了解业委会的有关责、权、利的基础上，冒然出现了一个业委会筹备组使广大业主对筹备组的性质、职责产生迷惑，这样对筹备组工作的支持度就不会很高。
3、建议： 1）业委会筹备组应在召开第一次业主大会或业主代表大会时，由业主推选可依赖的3-5名代表与开发商、物业管理企业、小区办工作人员一起组成筹备组。在会上讲明筹备组的职责、工作范围。 2）为体现公平、公开、公正的原则，筹备组的全体成员将不能作为第一届业委会的候选人。
二、业主、业主代表和使用人
1、文件规定：业委会候选人应是业主或业主代表、使用人，业委会中使用人不能超过总数的30%
2、执行中的问题：现购房人群中产权证上的人往往不是使用人，例如父母出钱为子女买房住，业主（产权人）还是父母，但不居住在此；子女买房与父母在城里的房相置换即子女住父母房，父母住子女房，双方都成为了使用人；房屋产权人虽然写了丈夫（妻子）的名，但按婚姻法妻子（丈夫）也是该房的产权人之一，难道就不能成为业主？现在往往是产权证写的是丈夫（妻子）的名，可妻子（丈夫）在家有时间可参加业委会，但他（她）只能作为使用人，而且还受人数的限制（不得超过30%）
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