一个物业小区水电工程管理实例分析
笔者所在公司承接的顾问项目东南豪门世家小区在水电工程日常管理和整改过程中积累了一些经验，探索了一些做法，希望此文能为同行提供一些借鉴。
东南豪门世家小区
各楼幢大堂和车库公共用电的整改
该小区四幢大堂的供电原来取之于地下车库的供电系统。这套供电系统存在着不合理的问题，大堂的公共照明用电属于楼幢业户公摊，而地下车库的用电量由物业服务公司支付。为此公司工程部投入了大量人力从四楼的配电室引出专用供电线路，利用原配电线糟将电力引到大堂的总开关处，理顺了大堂用电的计量，也方便了工作人员的用电控制，节省了大堂公共照明用电量。
在前期物业管理顾问中，我们发现地下车库照明系统的用电费用惊人。工程人员对该系统进行分析研究，探讨整改方案。由于原车库照明系统不便管理，在用电方面存在着较大的浪费，用电量最高为每月一万多度，开发商为此而付出高额成本。在车库尚未正式移交给笔者所在公司的情况下，我们临时拆下部分灯管，使电度从一万二千度降为五千度。在接管车库后，我们立即着手对耗能进行整改，拆除大部分耗能高的日光灯，大量的采用节能灯代替。拆除了1000盏日光灯，新安装200盏节能灯。在不影响使用的前提下，电度从原来的5000度降为350度，大大节省了用电费用。
对发电机组进行技术性改造
原发电机组供货商在供货时没有计量的仪器，发电机组发电量成为未知数，造成油耗无法统计。在安装过程中，施工队又偷工减料，没有安装设备中的来电显示功能，给供电计量带来极大不便。由于该供电系统较为落后，自动化程度低，停电后要手工合闸，发电机房与配电室隔有两堵墙，在发电时间内即使市电恢复供应了，发电人员也难以知道，造成柴油的浪费。针对这种情况，工程人员安装了5只三相电表和15只互感器，使2台发电机组发出的电量及用户的用电量得到了计量，为收取油费提供了依据。还在发电机组上安装了市电来电显示仪及响声信号铃，只要市电一恢复，管理人员就能及时转换为市电供电，关闭发电机组，减少了能耗，降低了成本。同时还安装了1套微电脑程控自动充电器，确保蓄电池电能充足，随时处于可发电状态。
另外，由于增加了供电项目，必须增设配电室的抽屉式开关，并向供电局申请专用三相电度表。这不仅费用较高，且存在技术困难。工程人员通过对各用电负荷的测算和统计，大胆设想，小心求证，对车库照明、集水坑及疏散照明三供电系统进行测算，发现原设计系统可进行综合使用，经改造后负荷已很小的车库照明，可以与疏散照明合并，由此腾出了一整套供电设备。不但解决了费用和技术难题，还使原设备的利用率进一步提高。
供水系统分析及问题的解决
东南豪门世家小区生活供水采用二次供水，由市政管道经直径110厘米PPR管输入（原设计为150mm），出水改为双管经连动阀门，浮球控制器进入300立方米蓄水池，供水动力采用4kw一台、11kw两台，共计26kw的电机组成，控制系统为西门子编码器及ABB变频器组成，设有手动及遥感设备，输出压力调整在0.8MPa。三泵输出共用一管送出泵房后分成四路直至每幢大楼的供水井内，在每幢大楼供水井内设有供水总阀门直供11-21层用户，在11层供水井里装有减压阀，10-5层用户经减压阀后供给压力0.4MPa。每层楼房8套用户由主供水各水管上直接出孔，经变化成1.5寸管后接截止阀水表送至用户。这套系统存在的缺点是浮球易失控（该阀门曾失灵过数次，并有一次造成水淹泵房），由于本地区自来水水质较差，水中常含有一定的沙粒，易堵塞水龙头及水表的过滤网处，困扰正常供水。而水表经常拆换也易造成损坏式泄漏，造成水泵过早磨损而出现漏水，影响了水泵房的安全运行和居民的生活质量。
为解决上述问题，工程人员在供水的源头增设了沙土过滤器，有效解决了沙粒引起的故障。沙泥堵塞的情况缓解后，水泵的磨损也得到减轻，不再漏水，保持了蓄水池的干净，提高了供水质量。
大量水耗的诊断与整改
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