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论物业管理前期介入阶段与开发商的配合

[01-26 15:07:51]   来源:http://www.77xue.com  接管入住   阅读:8816
概要:2. 作为管理者,从物业前期介入阶段开始,就着手进行如下一些工作:为物业管理公司设计合理人事组织架构,制定各部门之间的配合协调程序与各岗位职责,采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备,为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定,对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训,就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议,以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时拟定一切有关日常管理所需的文件与表格,包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等,为规范正常物业管理奠定了基础。三、物业前期介入与开发商配合的注意事项1. 物业前期介入管理是一件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期介入管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道,能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期介入管理工作,从而规范了发展商的开发与销售行为。前期介入管理的同时,物业各工种交叉,提倡一专多能和发扬团
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2. 作为管理者,从物业前期介入阶段开始,就着手进行如下一些工作:为物业管理公司设计合理人事组织架构,制定各部门之间的配合协调程序与各岗位职责,采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备,为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定,对各部门主要管理人员进行现代物业管理概念与操作手法的培训,就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议,以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时拟定一切有关日常管理所需的文件与表格,包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区域行为规范、自行车管理规定、停车场管理等,为规范正常物业管理奠定了基础。

三、物业前期介入与开发商配合的注意事项

1. 物业前期介入管理是一件有利于开发商和物业管理的好事情。将前期介入管理作为物业管理服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道,能够使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业的前期介入管理工作,从而规范了发展商的开发与销售行为。前期介入管理的同时,物业各工种交叉,提倡一专多能和发扬团队精神,使物业管理企业的工程技术人员在前期介入管理过程中得到充分锻炼,有利于技术全面发展,有利于物业管理企业工程技术人才的培养。物业管理公司的前期介入管理应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理,在此基础上建立一套行之有效的工作制度。

2. 物业管理公司应能不断提出对开发商开发楼盘有益建议,最好既能满足节约开发成本,又能方便业主。如地王国际花园项目一期地下车场为镇流器双灯管照明,二期楼梯间为 25w 白炽灯,我们考虑到节约电能与开发成本,提出将所有镇流器灯管改换为节能灯具,并将新建的地下车场照明系统统一更换为 5W 节能灯具,这样,既能节省开发成本,又能为物业管理公司日后运行管理节能电费。而对于开发商提出的问题,在遵循满足业主使用功能、方便业主的前提下,应有理、有据的给予正面回复。

3. 对于某些悬而未决的问题,物业前期介入人员应定期汇总归纳,并定期与相关工程师进行研讨,每次得出的结果作以记录以备日后查阅。要经常给开发商灌输业主至上的观念,推进开发商整体设计、施工思路向靠进方便业主使用的角度发展。

4. 对于物业管理公司认为开发商必须做,而开发商又经常回避的问题,应由物业前期介入人员正式行文,列举这些问题的利弊及对日后物业管理中给业主带来的深远影响,直接发函给开发商项目最高领导。如地王二期白金公寓业主停车问题,由于开发商未将地下二层的停车场交给二期 900 户业主使用,导致 900 户业主没有泊车位置,为了更好解决此事,避免造成日后业主的投诉,据此拒交物业费。基于以上情况我们决定由物业管理公司牵头,对二期外围进行统一规划、设计外围停车场,经过跟地产技术部、工程部的不断探讨,终于采用了物业管理公司对二期外围车场的规化,调整了原绿化景观的规化方案。因此,在与开发商的配合上,对于真正影响日后业主利益的、影响物业管理公司实施有效管理的问题,就一定要坚持跟开发商沟通,直至问题有一个圆满地解决方案,这也为日后物业实施正常管理开辟好一个坚实的阵地。

5. 定期参加开发商组织的工程、方案等主题会议,根据楼盘的实际情况,提出物业创新服务内容及管理思路,积极与开发商沟通,从销售与售后两大方面积极推进项目的进展。

房地产开发商对物业进行的是硬件建设,物业管理公司对物业进行的是软件管理,前者是形成物业,后者是发挥物业的功能作用。通过物业前期介入管理规范的工作制度和扎扎实实的辛勤付出,就能够一步步打开工作局面,确保前期介入管理最终达到预期效果,使业主、发展商、物业管理公司都能达到满意的目标。

参考文献:

① 叶亦凡, 《 物业管理企业资质建设认定与考核评估实用手册 》 , 2009.1.1

② 周宇、顾祥红编著, 《 现代物业管理》 ,东北财经大学出版社, 2001.2.1

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