论物业管理前期介入阶段与开发商的配合
摘要 : 开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理公司对物业进行的是软件管理，前者是形成物业，后者是发挥物业的功能作用。因此物业管理公司应树立前期介入的经营理念，积极介入项目规划设计和施工监理，使物业从设计到使用都能得到全过程管理，以保障建设责任与管理利益的有机结合，主动做好建设和管理的工作衔接。
一、前期介入的理念
当前，物业管理发展面临的制约之一是物业管理一直滞后于规划设计和施工管理，导致物业建设中存在遗留问题，为以后顺利开展物业管理工作带来诸多影响。因此物业管理公司应树立前期介入的经营理念，积极介入规划设计和施工监理，使物业从设计到使用都能得到全过程管理，以保障建设责任与管理利益的有机结合，主动做好建设和管理的工作衔接。
二、物业管理前期介入的重要意义
在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看，几乎都是项目建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理（未能从使用和管理的需要考虑）、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求变化，与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业项目的设计合理和质量良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，物业管理公司前期介入管理，将会极大地促进物业的销售。因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基础上，从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手，才能共创优质的物业品牌。
（一）物业前期介入管理是为业主把好验收关
1. 我国的房地产开发经过多年的发展，己经发展到以现代
房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好。
2. 作为业主的“管家”，物业管理公司从物业前期介入就开始维护业主（小业主与发展商）共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定开发商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧急情况处理程序，了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配套设施等进行的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。
( 二 ) 物业前期介入管理是后期管理的基础
1. 物业的前期介入管理是后期物业管理的一项基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用质量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要工作。
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