物业项目接管验收过程中应把握的主要问题

1 ．新建房屋接管验收的条件。新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件：建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格 ; 供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用 ; 房屋幢、户编号已经通过有关部门确认。

新建房屋接管验收应提交的资料：产权资料 ( 项目批准文件 , 用地批准文件 , 建筑执照、拆迁安置资料 ); 技术资料 ( 竣工图 , 包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸，地质勘察报告，工程合同及开、竣工报告 , 工程预决算 , 图纸会审记录 , 工程设计变更通知及技术核定单 , 隐蔽工程验收签证，沉降观察记录 , 竣工验收证明书 , 钢材、水泥等主要材料的质量保证书，新材料、新配件的鉴定合格证书 , 水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书，检验合格证书、保修单据等文件 , 砂浆、混凝土试块试压报告 , 供水、供暖的试压报告 ) 。

2 ．原有物业接管验收的条件：房屋所有权、使用权清楚 ; 土地使用范围明确。

原有房屋接管验收应检索提交的资料 : 产权资料（房屋所有权证，土地使用权证，有关司法、公证文书和协议，房屋分户使用清册，房屋设备及定、附着物清册），技术资料（房地产平面图，房屋分间平面图，房屋及设备技术资料）。

（三）物业接管验收的标准

1 ．新建房屋的接管验收标准。新建房屋应严格制订验收标准 , 对主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、强电、水、卫、消防、采暖、附属工程及其他进行详细的具体标准制订，尤其对一些重点部位重点设备如管网设施、隐蔽工程等更要予以充分重视 , 标准制订应注重从便于使用和管理角度考虑。

2 ．原有房屋接管验收的标准：质量与使用功能的检验。以 CJB( 危险房屋鉴定标准 ) 和国家有关规定作为检验依据 ; 从外观检查建筑物整体的变异状态 ; 检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度 ; 检查房屋使用情况 ( 包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况 ) 。

（四）物业移交中要分清责任

物业要直接移交给物业管理企业，原因是物业在完成验收之后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理企业来进行的，加之物业管理企业参与了施工监理和工程验收，只有它才对各种情况十分清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括各种岗位培训，甚至模拟操作等。物业

要移交给物业管理企业的另一个原因在于，即使是由发展商或代理商售出的物业，当其向业主移交时，移交者必须是物业管理企业，因为物业向业主的移交就是物业管理企业和业主共同管理、相互监督的开始，移交过程中就有许多与管理有关的程序需要完成。如签订管理公约、预交水电费押金、领取 《 用户手册 》 、领会管理条例等。

物业移交中，交接双方应明确责任，以顺利完成向常规物业管理服务的良好过渡：

1. 为尽快发挥投资效益 , 建设单位应按接管验收应具备的条件和应检索提交的资料提前做好房屋交验准备，房屋竣工后 , 及时提出接管验收申请。接管单位应在 15 日内审核完毕 , 及时签发验收通知并约定时间验收 , 经检验符合要求 , 接管单位应在 7 日内签署验收合格凭证 , 并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。

2 ．物业管理公司主要对各专业单项验收报告进行审核，而不是再接一次。

3 ．物业管理企业应对共用设施设备重点进行审查 , 并进行必要的调试和试运行。

4 ．新建房屋从验收之日起，应执行建筑工程保修的有关规定，由建设单位负责保修，并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实计算，也可以在验收接管时，双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。

5 ．新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续，逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。

参考文献：

① 南兆旭 , 《 物业标准化管理全程实施方案 》 ，中国标准出版社

② 赵向标， 《 物业管理操作制度范例 》 ，深圳海天出版社

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