前期物业管理中物业管理企业的法律地位
业主作为委托人将物业管理行为委托给开发单位实施，开发单位接受业主的委托后，经
业主同意，将该物业管理行为转委托给物业管理企业实施。业主、开发单位和物业管理企业
三方形成了转委托合同关系，业主和物业管理企业之间就委托的履行物业管理行为直接产生
权利义务关系。物业管理企业在完成物业管理任务后，有权直接向业主要求支付物业管理费。
由于开发单位是物业管理企业的委托人，双方又是一个相对独立的委托合同关系，物业管理
公司又有权依据双方的物业管理合同向开发单位要求支付物业管理费。同时，由于在这一转
委托关系中，业主和开发单位都可以向物业管理企业对物业管理工作提出各项要求，而物业
管理企业对两者提出的要求都有义务履行。因此，业主和开发单位对物业管理企业应得的物
业管理费应承担连带责任。总之，在这种情况下，物业管理公司可任意选择向业主或开发单
位追偿物业管理费，也可以要求两者承担连带清偿责任。
实践中，当发生物业管理费纠纷时，对是否同意开发单位将物业管理工作转委托给某一
特定的物业管理企业，业主一般持否定态度。为了达到拒付物业管理费的目的，业主总是坚
持其虽然同意开发单位的选聘物业管理企业，但对开发单位最终选任的某物业管理企业却未
同意。因此不同意向物业管理企业支付管理费。如果该业主过去曾向物业管理企业支付了物
业管理费，可以视为该业主以默示的方式表示同意开发单位的转委托行为，但这种情况下，
一般该业主自始就未向物业管理企业支付过管理费。最近我市就发生过这样的案例，当物业
管理企业向法院起诉要求业主偿付物业管理费时，法院认为该业主与物业管理企业之间没有
转委托关系，而建议物业管理企业撤诉，另案起诉开发单位。因此，建议在这种情况下，物
业管理公司因追偿物业管理费起诉时，将业主和开发单位列为共同被告，并要求物业管理的
最终受益者——业主支付物业管理费。
三、物业管理企业与业主签订前期物业管理合同
当开发单位在售房或交付房屋前已经确定了物业管理企业时，开发单位在售房或交付房
屋时就要求购房者直接与物业管理企业签订前期物业管理合同。这种情况下，虽然该物业管
理企业是开发单位单方选定的，购房者完全是被动地接受并同物业管理企业签订前期物业管
理合同，只要购房者不是被胁迫而签订该合同，或者只要购房者没有证据证明是被胁迫的，
该合同应当是有效的。物业管理企业依据该合同向业主追偿物业管理费就比较简单方便了。
实践中，还有物业管理企业与开发单位、业主三方共同签订的前期物业管理合同。这种
情况下，只要合同的内容合法，物业管理企业向业主追偿物业管理也不会存在法律上的障阻。
综上分析，前期物业管理合同是委托合同，物业管理企业是受委托方或次受拖方，委托
方是业主或开发单位。为了明确物业管理费的承担人，便于追偿物业管理费，物业管理企业
应当直接与业主签订前期物业管理合同，或者与业主、开发单位三方共同签订合同
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