前期物业管理中物业管理企业的法律地位
前期物业管理中物业管理企业的法律地位
前期物业管理是指新建住宅区物业产权人委员会成立之前，由开发建设单位自行或者委
托物业管理企业对新建住宅区实施的前期物业管理活动。由于前期物业管理过程中，物业管
理企业大都是开发建设单位委托或选聘的，物业管理企业民业主之间没有签订物业管理合
同。同时，前期物业管理过程中业主对物业刚开始使用，物业管理的工作任务相对较多，业
主与物业管理企业之间较容易产生纠纷。物业管理纠纷产生后，业主最常采取的措施就是拒
付物业管理费。物业管理企业因此受到损失也常见。
物业管理关系是因物业管理合同而产生的法律关系，前期物业管理也不例外。实践中，
物业管理企业都以书面形式明确物业管理项目、内容、物业管理费计算标准和期限，从而明
确物业管理企业的权利和义务。目前，因物业管理企业与不同的主体签订前期物业管理合同，
从而使合同的形式多种多样。无论何种形式的合同，物业管理企业的主要合同权利就是收取
物业管理费。本文结合不同形式的前期物业管理合同，分析物业管理企业在合同中的法律地
位，讨论物业管理企业用法律手段追讨物业管理费的方式或手段，以维护物业管理企业的合
法权益。
一、物业管理企业与开发单位签订前期物业管理合同
通常参与实施前期物业管理的物业管理企业都是开发单位设立的或是与开发单位关系
密切的物业管理公司。这种形式的物业管理合同比较容易订立，因物业管理费发生纠纷时，
合同内容也容易补救。这种形式合同中，物业管理费的承担应当特别明确。
开发单位未出售或其自己使用的物业，物业管理费由开发单位承担，一般没有异议。当
开发单位不按合同约定的标准支付物业管理费时，物业管理企业可依据合同向开发单位追
索。实践中很少发生物业管理企业起诉开发单位要求偿付物业管理费的现象，是因为物业管
理企业放弃了合同权利，自己承担了这部分损失。
对已出售并交付使用的物业，物业管理费的承担，我国各地的相关法规规定不尽相同。
有的地区相关法规规定，前期物业管理费用全部由开发单位承担。其主要理由是业主不是前
期物业管理合同的当事人，该合同对业主没有约束力，同时，由于业主未参与该合同的制定，
容易发生开发单位与物业管理企业合谋侵害业主权益。有的地区相关法规规定，已交付使用
的物业，其物业管理费由业主按政府主管部门核准的收费标准缴纳。我市的相关法规规定和
实践都是如此。这种情况下，物业管理与业主之间没有物业管理合同关系，如果业主拖欠物
业管理费，物业管理企业直接起诉业主要求偿付物业管理费，缺乏依据，法院也不受理物业
管理企业的起诉。另一方面，物业管理企业实际履行了物业管理义务，又应当得到报酬。物
业管理企业可以依据与开发单位之间的物业管理合同，要求开发单位支付物业管理费，但因
其与开发单位之间的隶属关系，又不愿起诉开发单位。由于开发单位在出售房屋时，一般都
与业主签订了物业管理合同，开发单位依据合同关系，物业管理企业作为实际履行了物业管
理义务的应受偿方，由开发单位和物业管理企业作为共同原告起诉业主要求偿付物业管理
费。这应当是可行的方式和手段。
二、物业管理企业与受业主委托的开发单位签订前期物业管理合同
由于开发单位不具备实施物业管理的条件和能力，又要保证其开发建设的物业达到预期
的物业管理标准，以树立企业形象，开发单位通常在出售房屋时与购房者签订前期物业管理
合同，约定由开发单位实施物业管理，且业主同意开发单位可将其物业管理行为转委托物业
管理企业实施。开发单位凭业主的此项同意，与物业管理企业签订前期物业管理合同。在这
种情况下，物业管理企业与业主就物业管理费发生纠纷时，如何追偿，就需要作进一步分析。
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