1996年土地估价师考试经济理论与方法真题
28、对某待开发房地产项目的（ ），可用剩余法计算确定。
a、应支付的土地价格 b、建筑高度
c、开发商预期利润 d、开发成本费用
29、剩余法计算利息的项目应该有（ ）。
a、地价 b、建筑费用 c、专业费用 d、投资利润
30、剩余法适用于评估（ ）的地价。
a、待开发土地 b、已有建筑物的土地
c、博物馆用地 d、旧城拆迁用地
五、计算题（共4小题，每小题15分。要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分）
1、现有某市区一栋1991年建成的办公楼需要做抵押评估，该楼在1991年开发完成时就已补办了出让手续，出让期办50年。请根据以下条件进行测算，计算当前土地总价及单位面积地价。
（1）该楼建筑面积20090平方米，容积率为5。
（2）该楼全部用于出租，出租率为80%。
（3）同类物业市场租金按使用面积计为150元/月·平方米。
（4）同类物业使用面积与建筑面积之比为1∶1.5。
（5）房屋重置价格2009元/平方米，耐用期50年，残值率为0。
（6）有关出租成本有：①房产税按年租金的12%计；②年折旧；③物业管理成本按使用面积计每年每平方米100元；④保险费按使用面积计每年每平方米32元。
（7）房地产综合还原率为10%。
2、某开发区拟出让一宗已完成“七通一平”的土地，面积10000平方米。该开发区每亩征地开支平均5万元，完成一平方公里的开发需投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当地银生年货款利率为10%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。
3．有一两面临街的房地产（如图所示），据调查，该类房地产年出租净收入一般为400元/平方米；该土地使用年限为40年；已使用了10年，综合还原利率为10%，土地还原利率为8%，其他数据见图、表。评估基准日为1976年11月23日。试估算：建筑物价格（万元）；土地单价（元/平方米）。
路线价4000元/m2
20m ↑
↓
10cm ← → 路线价1000元/m2深度修正系数表
＜5m 5～7m 7～9m 9～11m 11～15m 15～19m ＞19m 1.20 1.15 1.10 1.00 0.95 0.90 0.85
4、在某城市，需要待估的宗地h，现收集到与待估宗地条件类似的5宗地，条件如下：
项目
宗地成交价（元/m2）
交易时间
容积率
位置比较
形状比较
区域因素比较
个别因素比较
a
1280
1993
2.4
0
+3%
0
+5%
b
1360
1994
2.3
+2%
0
-1%
0
c
1380
1994
2.3
+3%
-1%
0
+1%
d
1340
1995
2.2
0
-2%
-5%
0
e
1420
1996
2.7
-5%
0
-3%
0
h
1996
2.5
经调查该城市地价指数以1993年为100，以后每年增长12个百分点，此类用地的最低容积率为2，据统计分析，该城市此类用地容积率在2~2.5时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为2时地价增加4%，超过2.5时，超出部分的容积率为每增长0.1，单位地价比容积率为2时的地价增加3%。对位置、形状、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中数字为负时，表示案例宗地的条件比待估宗地条件差，数字表示对宗地地价的修正幅度。
根据上述条件，按以下要求完成计算。
（1）编制期日修正指数表。
（2）编容积率修正系数表。
（3）试计算宗地h在1996年时的地价。
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