物业管理项目接管验收及正式接管过程中应把握的主要问题
摘要：物业管理公司在接管项目前应提前编制接管验收流程，明确验收时间、验收标准、验收整改期限等内容，并绘制接管验收流程图。在正式验收前，物业管理前期介入人员要将已经发现的问题进行整理分类，并对相关责任方区分清楚，做到在验收过程中有的放矢。
对于物业管理公司来说，做好项目的接管验收尤为重要。因为接管验收直接关系到物业管理公司今后的物业管理工作是否能够顺利开展，所以物业管理公司在接管项目时一定要周密安排、细致处理，为日后物业管理服务打下坚实的基础。
一、物业项目的接管验收应把握的主要问题
（一）新项目的接管验收。
验收准备：
1. 接管验收方案的确定。
在接管验收前，物业管理公司应提前编制接管验收流程。由物业管理公司各专业人员组建验收小组，明确分工，编制验收方案。在方案中，要确定验收时间、验收标准、验收整改期限等内容，并绘制接管验收流程图，加强工作的计划性及严肃性，使接管验收工作有条不紊地进行。物业管理公司可以在方案中建议接管验收最好三方，同时在场验收。一是开发商，二是施工方，三是物业管理公司。
2.验收标准的确定以及验收原则的把握。
作为乙方的物业管理公司要为开发商提供物业接管验收标准及接收原则，规范开发商的收尾工程工作，明确责任，保证物业接管及业主入住的顺利。在验收标准的确定上，物业管理
公司一是应依据国家标准及现场考察情况编写；二是应依据物业管理委托合同中的服务标准来进行编制。
3.物业管理建议与意见的整改。
在新项目接管过程中，物业管理公司前期介入，发现的问题、提供的建议，开发商整改的情况，应作为接管验收的一个重点。在正式验收前，物业管理前期介入人员要将已经提出的问题进行整理分类，甚至同类问题如果针对不同的施工方，也最好区分清楚，这样在验收过程中，才能有的放矢。
4.验收表格的准备。
物业管理企业经常会遇到招标文件不详、图纸资料不全，现场部分设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题。对于这种情况，物业管理公司应该首先准备好接管验收表格，包括：设备接管验收表、户内设施验收表、接管验收问题整改表等。
接管验收：
1. 注意竣工验收与物业接管验收的区别把握。
竣工验收与物业接管是两个不同的概念。接管的物业虽然经过竣工验收为合格工程 , 但并不意味着接管验收就没有问题。竣工验收是从大方面把好质量关，许多无关大体的小问题不在竣工验收质量的范围内。在接管前物业有任何问题均应由开发商负责解决。虽然如此，大多数的开发商仍不愿意参与验收的问题的解决，因此物业管理公司应收集各方面的资料以及联系方式，这样，物业管理公司就可以直接与施工方对接，出现问题，再找开发商解决。
2 ．物业分项移交的接管验收。
现实的接管验收少有整个物业同时移交。虽然规定物业要经过综合验收后方可交付使用，但未等综合验收就急于交付的情况时有发生。特别在设备方面 , 调试验收合格一项就移交一项，今天接管了电梯系统，几个月后又接管空调系统 , 至于消防系统的移交可能更迟。因此 , 物业管理公司必须坚持合格一项接管一项。未经调试合格验收的项目不能签字接管 , 不然就要背负责任走。分项接管验收完成后，物业管理公司验收小组负责人及开发商验收对接负责人要签字确认，以便分清责任，日后顺利解决问题。
3 ．明确接管日期 , 以便划清责任界线。
物业管理公司只对接管后的物业所产生的问题负责 ,
如在保质期内 , 非人为因素的问题仍由开发商或施工方负责。若由于开发商在施工验收合格后未能及时移交物业管理公司接管 , 使物业管理公司接管后的设备保质期缩短 , 物业管理公司应向开发商提出 , 要争取补回原来的保质期。
4 ．接管验收遗留问题的处理。
（ 1 ）遗留问题的登记确认 : 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题 , 接管验收小组应当将问题逐项记录在 《
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