物业管理交接纠纷的法律分析
可以约定期限也可以不约定期限，但是实际上《物业管理条例》已经明确规
定了其最长有效日期——业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生
效之日。
对于这类有明确期限的合同，我国《合同法》规定当事人双方都不得随意解
除合同，以保证合同的法律效力。但是为了适应随时可能发生变化的实际情
况，保护当事人的利益，《合同法》规定如果出现以下情况，当事人可以单
方面解除合同：
（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履
行主要债务的；
（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（5）法律规定的其他情形。
业主与物业管理公司签订物业服务合同的目的是为了享受方便、及时并且与
物业管理费相当的物业服务，如果物业管理公司没有严格按照合同履行自己
的义务，提供相应的服务，致使业主不能实现其合同目的，或者出现其他可
以解除合同的法定情形，则业主委员会可以根据《合同法》的以上规定提前
解除合同。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止
履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、
采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据物业服务合同的性质，物
业管理公司提供的是一种服务，不可能恢复原状，但是如果物业管理公司未
经业主大会同意就擅自改变小区内公共设施设备或者有违章搭建情况的，则
物业管理公司应当恢复原状。这种行为给业主造成损失的，物业管理公司还
应当承担赔偿责任。
《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业
应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员
会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理
企业之间应当做好交接工作。”因此，按照法律法规的规定和物业服务合同
的约定做好物业管理交接工作是物业管理公司必须承担的“附随合同义务”
。物业服务合同期限届满或者被解除，业主大会选聘了新的物业管理公司负
责小区的物业管理，原物业管理公司拒不进行交接而产生纠纷的，原物业管
理公司需要承担违约责任，不依法进行交接的行为给业主或新物业管理公司
造成损失的，还应当承担赔偿责任。另一方面，如果有业主拖欠物业管理费
或者由物业管理公司代收代缴的水电费的，物业管理公司也有权要求欠费的
业主清偿其所欠费用。
2、业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有明确约定服务期限，
或者双方没有签订物业服务合同。由于我国推行物业管理公开招投标的时间
不长，当前还有大量的物业区域由开发商确定的物业管理公司负责管理，业
主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同往往比较简单，有的甚至根本
就没有合同。对于没有约定服务期限的情况，我国《物业管理条例》没有做
出相应规定，但是我国《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人
就质量……等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补
充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条进一步规定
：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能
确定的，使用下列规定：……履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债
权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。……”所以，如
果业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同没有约定服务期限，而业
主大会选聘了新的物业管理公司入驻管理，或者物业管理公司主动要求撤离
的话，法律是允许的，但是首先应当争取通过友好协商的方式达成有关协议
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