从个案判例试析政府对业主大会指导与业主委员会备案的法规完善
我国的物业管理目前依然处于发展的初级阶段。物业管理活动中最主要的市场主体——业主大会制度建立和业主委员会规范，一直是工作中的难点。应当说，两案法院对政府主管部门在业主委员会备案问题上的不同判决，一方面对业主如何正确理解依法维护自身权益，纠正 “自治维权”的偏激认识和行为，有着积极的意义；另一方面对政府行政主管部门如何在业主维护自己财产的“私权”领域“有所为，有所不为”，为我们理解法律、法规的内涵，把握行政指导的准则，提高依法行政的素养，正确履行依法行政实践，化解物业管理活动中的矛盾，构建和谐社会提供了教训和借鉴；同时，案例的判决，也凸现了现行物业管理法规的缺陷：
一、向政府主管部门行政备案的主体，应是业主大会，还是业主委员会？
国务院《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”
该条表述，可以理解为业主大会是法规规定的，物业管理区域内全体业主组成的，非法人的，非组织的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的一种“形式”。业主大会是业主物业管理中活动中，维护自身合法权益的最高管理团体，业主大会议事规则、业主公约等涉及全体业主利益的事宜，均是业主大会审议作出决定和承担责任，业主委员会只是执行机构。而条例规定向政府主管部门备案的主体却是业主委员会，而非业主大会。
首先，个体与群体间冲突，始终是物业管理活动中的主要矛盾。我国目前只有企事业单位依法登记的，是没有执行机构进行登记的。对执行机构业主委员会备案，往往容易由于业主委员会少部分人员的行为缺乏规范，“左右”业主大会的“结果”，不仅业主真正行使权利义务的大会容易流于“形式”，还要“全体业主承担民事责任”？备案主体不清，体现了法律主体责任不清，如此只会矛盾不止！
其次，空置房或在建房屋的建设单位是否是真正意义上的房屋的所有权人缺乏界定。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主是房屋的所有权人。那么空置房或在建房屋的建设单位是否是业主？其权利和义务在业主大会如何体现？备案是否包括作为业主的建设单位？实践中，相当的住宅业主认为建设单位不是业主，或是“准业主”，因此在投票权计算、配套设施的产权归属等方面产生矛盾，引发在成立业主大会，产生业主委员会，“维权”排斥建设单位等非住宅“大业主”参加。
二、业主委员会备案是事后查考，还是事前行政确认？
国务院《物业管理条例》第十六条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”
条例释义对此的解释是：“业主委员会是业主大会的执行机构，一经业主大会会议选举产生，就在业主大会议事规则规定的任期内履行相关职责......业主委员会成立后应当向物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门备案，以便政府行政主管部门对业主委员会的情况进行必要的了解和掌握。”“本条例明确业主委员会的实行备案制度，区别于审批制度。”
对什么是行政备案，《辞源》、《辞海》无从查考，查阅《现代词典》获得的解释“是向主管机关报告事由存案以备查考。”
因此，我们可以认为，备案是事后查考。对业主委员会不实质性审查、不登记、不审批，是条例规定备案的基本精神。
而行
政确认，是指行政主体依法对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明（或否定），并予以宣告的行政处理。行政确认具有主体是行政主体，确认的内容是行政相对人的法律地位和权利、义务的确定，是一种确认处理，是要式行政处理，具有羁束处理、确认后发生法律效力等特点。其具体形式又可分为确定、认定、证明、登记、鉴证。内容分为法律事实和法律关系。分类上又分为依申请的确认和依职权的确认，对身份对能力的确认和对事实的确认，各专业领域的行政确认等。行政确认制度有利于预防各种纠纷的发生，可以为国家行政管理和法院审判活动提供准确、客观的处理依据。
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