物业安全管理案例及分析

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法律方面案例

案例22 谎称装修入室抢劫杀人 物业公司未尽责被判赔偿

（2009年12月23日深圳新闻网-深圳特区报）

　　【本报讯】（记者吴涛通讯员张敏）住宅小区内发生刑事案件，未尽职责的物业管理公司是否要承担责任？钱女士因女儿在住宅内被害，将杀人凶手及小区物业管理机构一并告上法庭，提出总额近600万元的索赔要求。对此，福田法院昨天的一审判决给出了肯定答案：物业管理公司应对赔偿总额的30％（约17万余元）承担补充赔偿责任。据悉，这是今年5月最高法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》实施以来我市判决的首例相关案件。原告：女儿被害系被告管理不善

　　据原告钱女士诉称，2009年4月2日，她的女儿郑某购买了东海花园福禄居某房，同年5月入伙，并与被告戴德梁行东海花园管理处签订了《物业管理服务协议》。2009年7月21日，原深圳某建筑装饰工程公司装修工人钟某对被告戴德梁行东海花园管理处的保安员谎称是装修工人，保安员未查实其是否有装修出入证，也未进行出入登记，就予放行，致使钟顺利进入郑的住所，骗开房门后入室抢劫，在室内作案长达4个小时，先后将保姆及郑某杀害，劫得10余万元及手机等财物后按原来路线离开东海花园。原告认为，被告对业主负有安全保障义务，由于其过失，导致女儿被害，被告的行为已构成侵权，应依法承担责任。被告：已尽安全保障义务

　　针对原告的起诉，被告戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司及其东海花园物业管理处答辩称，物业管理处仅对公共区域负有合理限度内的安全保障义务，对业主私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务。被告钟某应对被害人郑某的被害结果承担损害赔偿责任，管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的安全保障义务，未登记的行为不具有违法性，没有主观过错，与郑某被害结果之间不具有因果关系，被告不存在侵权行为，不应当承担损害赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。法院：物业管理处有过错

　　经法院审理查明，在被害人郑某装修房屋时，被告钟某作为装修工人参与了装修施工。2009年至2009年间，钟某还参与了小区内另两套房屋的装修。三次装修，管理处均为钟某办理了《出入证》，上面写明了有效期。

　　案发当日上午9时许，钟某携带装了铁锤、卷尺的塑胶袋，对保安员谎称搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。保安员没有看清楚《出入证》，也没有要求其登记，即同意钟某入内，最终导致了案件的发生。同年7月27日，钟某被公安机关抓获。2009年4月1日，深圳市中级人民法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟某死刑。目前该案正在省高级人民法院复核。

　　法院认为，住宅小区物业管理公司在物业管理区域内，对于物业管理合同关系的另一方当事人，依法应承担合理限度范围内的安全保障义务。住宅小区物业管理公司对于以装修工人名义要求进入住宅楼内的人员，采取适当的方式核实其身份，属于合理限度范围内的安全保障义务。本案中，在被告钟某出示过期的《出入证》，自称搞装修时，被告未查验其出示的《出入证》，未要求其登记，未以适当的方式核实其身份是否真实，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错。

　　斟酌被告的过错程度，及其若履行合理限度范围内的安全保障义务对于防止发生被害后果的作用，以及案发当日被害人对异常情况的觉察程度等情况，法院判令被告戴德梁行东海花园管理处对被告钟某应承担的赔偿额的30％承担补充赔偿责任。戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司对管理处的债务承担补充清偿责任。

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