商业小区物业管理前期介入策划方案

　　4、开发商品牌及资金实力：

　　（1）不足 （2）有差距 （3）相当 （4）有余

　　5、政策环境：

　　（1）不利 （2）较有利 （3）无影响 （4）有利

　　6、同档竞争：

　　（1）不利 （2）较有利 （3）一般 （4）不激烈

　　7、硬环境：

　　（1）不适合 （2）一般 （3）较适合 （4）很适合

　　从以上（1）、（2）、（3）、（4）选项中，分别取1、2、3、4分。针对本项目所处的XXX市的市场价格现状，参照XXX市房地产低价位的市场因素，分别以1200元／M2、1500元／M2、1700元／M2、1850元／M2四个价位进行综合评价。

　　从经验角度出发，房地产通常理想的理智而安全的利润率应为25％—35％，即对照相应的安全性当量值为6.5—8.5，对应图中的单价值为1350元／M2—1850元／M2。在这个区间按XXX市的建筑成本基础上提升10％—15％来开发本项目。根据以上理论分析和XXX市、XX市场的价格差异性，而对胶州市的目标客户，合理平均单价定位1650元／M2，毛利润率约在34％。

　　项目成本控制定位——平均单位成本控制在1000元／M2之内。以上是按理论的安全模式推理的结果。是为开发投资风险降低的一种分析，但实际上按市场调研分析，我们的定价因素和比较还是参照XXX市场价格因素比较多，目的在通过整体市场的理论分析,对市场风险有足够的认识，并使开发商对开发项目的市场回报有一个理性的认识。并根据这种分析的价格定位结果，1650元／M2的均价，最高价也不会突破2500元，对XXX地区的目标客户应具极强的诱惑力。

　　本项目由于前期在价格定位上有过失误，在XXX房地产市场上有一定的负面影响。因而在价格定位上不宜按理论上的理想均价1650元／M2来作为我们的均价。建议开发商在促销期按平层1420元／M2，错层1560元／M2的均价公开销售

　　 第三章 项目整体规划思路与建议

第一节 规划主导思想

　　一、课题----规划中力求达到的目标

　　我们该以怎样的规划思路塑造未来的小区环境？是否还能共沐朝露夕阳，拥有与自然息息相关那份恬静？是否还会拥有田园风光，静享鸟语花香，蝉声蛙鸣的那份温馨？是否还能笑看花开花落，体会硕果累累的丰收喜悦？人与人是否还会心手相连，共建远亲不如近邻的大家庭？这是梦想？还是明天的现实？

　　在本项目中，力求营造一个这样的居家环境，这一切将会成为本项目的一大卖点。

　　二、文脉

　　我们试图在设计中体现一种具有生命迹象的总体脉络，并在总体视觉及局部造型上传达，XXX市历史遗留下来的人文特色及建筑文化特色和地域特色的各种信息；通过对各种天然能量的竭力蕴蓄，尽可能减少从外部输入能源；利用某些设施及调动生态原始的结构关系，将小区内的排放量减少到最小；区内的各种场所将是安居乐业的理想天地；顺畅的交通包括残疾人抵达居住的每个角落；将是小区鲜明的特色。

　　 第二节 总体规划思路

　　一、目前主要经济技术指标

　　（一）规划用地总面积：125674 M2

　　（二）建筑面积

　　1、规划用地总面积：125674 M2

　　2、总建筑面积：124347 M2

　　住宅建筑面积：112714 M2

　　商业会所：11283.66 M2

　　其它:350 M2

　　联体别墅建筑面积：25968 M2

　　3、居住总户数：754户

　　4、绿化率：35.8％

　　5、容积率：0.99

　　6.总户数:997户

　　二、建筑规划特点

　　根据 “东苑绿世界”的市场定位思路，在原有规划的基础上提高了容积率和建筑密度，提高了绿化及景观的面积。我们将原来的规划和现在的规划列成图表进行比较。

　　（一）、配套设施的规划特点

　　从层次上看，本小区规模不大，公共大型的服务配套设施不宜自建，为解决目前城市配套设施不健全的问题，小区应多设小型多功能配套设施，相对集中布置在中心附近，方便小区居民生活

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