北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选
答：从目前北京物业管理行业情况来看，完全过渡到专业化，或是单纯减少物业管理公司的人员，我们测算过，似乎比自己管理费用还要高，因此，我们在标书中只将绿化暂委托专业化公司，随着管理的深入，我们将逐渐减少保安、工程维修等部门的人员编制。我预计，会减少到８０人左右。
点评：物业管理要想竞标成功、占领市场，必须按市场经济法则行事，即应当优化人员结构，科学合理地设置岗位，提高管理水平，以便降低管理成本。
徐：标书上已提出物业管理费的参考指导价为４元，你们做出元的标准，是基于什么样的理由？
答：关于保利物业申报的每平方米６元的管理标准，与标书上提出的每平方米每月４元，差距为两元，当时从保利物业的指导思想上来讲，我们认为，应该根据保利物业管理美林公寓的全部支出项目的实际需要来测算，在标书上我们提到了九项，在资料有限的情况下，我们首先按照目前的现有资料提出全部支出项目，之后按照可供销售的面积１２万平方米倒推回来计算出６元钱。我认为，作为一家物业管理公司，在他接管一家物业管理项目的时候，首先应明确这家物业的定位是什么档次，之后根据他受托的项目制定切实可行的支出项目。我认为保利物业目前拟定的八项跟ＩＳＯ９００２制定的标准吻合，我们确实有一定的偏差，这是由于保守而造成的，不过我们会有一定的调整。如果我们的预算或者说我们的标书没有得到业主的同意，我们可以按照发展商的
资料做进一步的测算。
杜：关于物业管理承诺问题，我统计了一下，在所有的物业管理公司
当中，根据国家标准要求，有如下几点保利公司是处于最低线：第一，房屋维修国家标准是９８％，保利承诺是９５％；第二，是维修工程合格率，其他各家（竞标的物业公司）均符合国家标准，惟有保利是９７％；第三，化粪池、污水井完好率国家规定是百分之百，其他各家都是百分之百，保利是９５％；第四，业主满意率这一项保利承诺是９０％，其他各家基本都是百分之百，请解释一下。
答：国家有关标准我们也都看了，要迎合发展商和评委的口味都可以写成是百分之百，但这可能就是一个不切实际的承诺，我们从实际经验出发制定这样一个百分比，否则将是一种不负责任的态度。
点评：从各公司的竞标书中看出，各公司承诺的标准各项都基本上接近百分之百，这与北京现实的物业管理情况显然有很大差距，该公司的承诺虽然选择了下限，但未必不符合实际。
这也引发出另一个问题，如果中标物业管理公司没有实现承诺的标准，问题该如何解决？同时，对于上述指标的定义及可操作性也值得考虑。
蔡耀忠（北京炜衡律师事务所律师，以下简称“蔡律师”）：你标书中提到对自主经营、自负盈亏有异议，如果在正常情况下，管理费收入不够支出，这准备怎么处理？
答：作为物业管理公司，支出原则是有多少钱干多少事，管理酬金应该是建设部规定的８％和１２％，在正常管理之下，如果亏损，这种亏损在得到物业管理委员会的认可后，应由全体业主承担；如果有盈利，也应由全体业主共享，转入下一年度继续使用，同时，管理公司每一年度应该向全体业主报告下一年度的收支管理预算，若不发生重大的资金支出项目，管理公司不应该发生收支不平衡的现象。
点评：物业公司在采取定额酬金的管理方式时，也不能免除物业公司在物业管理费入不敷出时负有一定责任，在正常情况下，保持物业管理费收支平衡是物业公司一项重要义务，同时法律法规亦不禁止物业公司采用承包的管理方式。
第三答辩人： 北京燕侨物业管理公司
刘：美林
花园是外销公寓，也就是说这里的业主或租户有可能是外国人，作为物业管理公司你们是否知道应到公安机关办哪些手续？
答：我们要请外籍人员填写由公安局管理处要求填写的登记表，通过网络系统传给公安管理部门，对外籍人员进行登记，以便更好地管理。
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