北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选
问：接管以后，投入的管理人员总数是多少？
答：我们从深圳调到北京的人数达到５６名，其中，６０％以上是北京户口。
问：１９６号文件的对象和范围对美林公寓适用吗？
答：北京还没有专门对高档楼宇的收费标准，现在只能是１９６号文件。深圳只对微福利房住宅区和商品房制定了标准，商场、高档写字楼和甲级公寓都参照此标准执行。这在北京也是一样。
问：提两个问题，一、能提供这么好的服务，又收取这么低的费用，如何能保持运作，我对可行性比较关心。二、美林花园要分二期竣工入住，二期之间有时间差，如果计算时全部按４栋楼１１万平方米测算，是不是前期经费会有不足？
答：中海为什么可能较大程度降低管理费，一是因为我们实现了规模经营，全公司资源可以调度和分配，一般来讲，超过５０万平方米的项目，每增加１０万平方米，成本可能降１０％。二是我们实现了专业化运行。在深圳，我们有自己的电梯分公司、机电维修分公司、二次供水分公司，所有公司全部有执照。通过专业化运作，可以更大限度地降低物业管理成本，这是向国际惯例接轨，香港就是这样，由于国内专业化程度尚不高，我们只能组建自己的专业公司。
虽说我
们的物业管理费是按１１万平方米计算的，但一期建２栋楼，投入也减少一半，可以保证高标准的服务，如我们在深圳管理的中银花园，物业管理费为３．８元平方米，西沙花园只有３．３元，做到了深圳的最高水平。
问：中海是首家通过ＩＳＯ９００２认证的企业，将深圳所有标准都搬到北京是否符合９０００体系认证，在南北方管理差异上，你们作了哪些考虑，如绿化，南北方气候不同，保养成本不同；取暖在南方根本没有。
答：我们的９０００体系认证进入Ｃ版，已改动了三次，在全国各小区都按这个版本执行，没有问题。天津管理的华昌大厦，顺利通过试点小区考评，杭州的项目在省检中获全省第一，年终通过国家优秀示范小区考评。标准一旦制定，改版前，必须按此标准执行。美林属高档小区，完全可以套用标准，这也是我们管理的长项。清洁标准中有一条是楼梯间砖用白纸巾擦拭２０厘米无污染。如果我们能中标，我们保证这样的标准服务能实现。
北京和深圳在绿化、取暖上确实有差异，但和天津的华昌应该无区别。华昌也是一座高层楼宇。我们有５个持锅炉证的高级技师，管理锅炉没有问题。而且我们出身于施工企业，原来是安装，现在是管理锅炉，不会有问题。
第六答辩人： 中原物业管理公司
问：刚才你们在发言中提到的，物业管理费有节余，转入下一年度，如果亏损了怎么办？
另外，你们计划员工为１５５人，比较多，其中管理部３８人、工程部４８人、保安部５９人，这么多人如何体现合理性？
答：有经验的物业管理公司在做预算时，会做得很准确，出现亏损，本年度不会调整；下一年度，根据实际情况调整，现在我们管理的项目还没有一个亏损。
关于１５５人是多是少，第一，我们认为美林是高档外销公寓，绿化面积非常大，我们对保安设施不是很了解，所以人员编制上按完全没有保安设施操作的，可能用人较多；第二，《劳动法》对劳动保障增大了，要求４０小时工作制等，我们不想在这方面出现投诉；再有，我们提
供２４小时服务，所以人员相对要多一些。
点评：物业公司只收固定酬金不管收支状况的这种旱涝保收的管理模式不是市场经济的本意仍是计划经济时代的遗物。维持收支平衡是任何一个管理人的基本义务否则至少不能拿全酬。
问：你们提出前期开办费用为１４３万元，我个人认为较多。是采取逐步回报处理、还是与开发商约定处理或抵作业主收费处理呢？
答：这是按北京市政府２１号文件定的。其中规定，开发商要按建安费的２％拨给物业管理公司作开办费，但北京市很少有开发商这么做，这是全体业主的权利，开办费用不返还开发商，属全体业主所有，如有节余，转管理基金。
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