北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选
徐：假如你管的小区中有一个会所，你在标书中提到，会所的设施住户或者是业主可以无偿使用，这个问题你们跟开发商怎么衔接开发商是独立产权单位，如果这样做出承诺，将来业主说了，你们当时说是无偿的，可是产权人说不同意，那怎么办？
答：通过美林花园开发商的介绍，我们了解到他们的会所由两部分组成：一部分是非民用性的，一部分是民用性的，这里我们所说的会所只限于非民用性的，他的成本达到物业管理费的水平，所以，在具体竣工之后，我想我们会跟开发商进行更好的协商，在物业管理合同中注明。
点评：会所是一个复杂的问题，分摊与不分摊的、管理性的与经营性的，在未分清上述问题前，会所的管理费标准难以确定，这也是北京市场上普遍存在并未根本解决的问题。
第四答辩人： 均豪物业管理公司
问：作为一家民营企业，请问均豪是否有经济能力保障长期稳定的管理好美林公寓？
答：均豪是一家民营企业，而且不是一个以投资为主体的房地产公司，这是无须讳言的。但我们有着良好的资信和业绩，这也是委托人看中我们的理由。物业管理行业有一个特点，就是低收入，但也是低风险的行业。均豪这几年除了物业管理，我们没有做任何其他方面的投资，使我们企业在规避风险方面做得非常好，我们知道我们自己应该干什么，不应该干什么。
问：你们的标书中提出了许多特约性服务，有些项目是收费的，这些项目又是管理人员利用工作时间完
成的，而管理人员的工资已经从管理费中支付，那么，特约服务的收益应该归谁所有。
答：特约服务的开展有两种，一种是由管理公司来完成的，这部分特约服务的成本要单独核算的。第二种是由管理公司派人来完成，自身只扮演一个组织者，这样，收益中将有一部分作为管理人员的收入，因为我们毕竟做了服务，另一个部分将作为这个社区的管理基金。
点评：许多物业把特约性服务收入想当然地视为自己的收入这种做法并不正确均豪的认识应当是全面、正确的。
问：北京市１９６号文件适用范围是怎样的。另外标书中提到治安发生率要低于万分之一，一共是7００多户，住满的话一户按五个人算，已趋近于零了，请问如何保证实现？
答：１９６号文件主要用于住宅物业。另外，关于治安发生率，我们认为，全年一共有８７６０个小时，按小时数的万分之一算，一年大概是八到九次。在我们管理的项目中，被公安机关立案的几乎没有，有一些纠纷，我们都及时控制了。
问：治安问题有时候不取决于你的努力，而是取决于发案者本身。所以你不能说一个市长承诺本市发案率在万分之几以下，实际发案率真的就那么低，所以建议你们承诺时留一个余地。
点评：管理服务指标的承诺必须先确定指标的确切含义这样才具有可操作性可执行性。不只是物业公司、行政主管部门在发布各种标准时亦应当注意此问题。
问：你们公司也非常重视社区的文化活动，公司用什么体制来保证这种社区文化的完成；再有就是物业公司如何与街道办事处和居委会接触等等？
答：怎么使社区文化推广到位是一个大问题。我们公司在总部有两个机构，专门用于这方面研究，在总部针对不同的物业去考察社区文化，考虑应该建立一个怎样的主体。
这一点，我们派出的执行部门都有体现。
第二个问题谈街道办事处。刚刚我谈到了物业管理企业并不是一个全能的企业，大家应该对他具有希望，但不应是全部的希望。一个小区的成功不是一个物业管理公司的成功，而是大家共同的成功，包括发展商、客户和居委会街道这些相关部门。所以，共建、共管是我们标书里特别提到的。
点评：的确物业公司不是全能的小区秩序的建立、维持还需其他管理部门的支持。
问：你们提到，如果服务达到标准的话，希望能够提高收费标准，并且希望能够提高酬金。您能不能在今天这个场合就这个问题作一个最诚恳的表示，这个要求有没有可能取消？第二个，在６家物业公司里面，均豪是有偿服务列表最细，收费最高的，你是否考虑，像其他一些服务公司一样，把收取的这些费用拿来回报业主？
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