北京美林花园物业管理招标现场竞标答辩节选
点评：这是一个管理工作中的技术性问题，经验如何，也由此可见一斑。
蔡经理：贵公司标书里有关物业管理费收缴率的承诺中提到“非管理责任造成的欠收”问题，能不能解释一下这指的是什么？
答：这个非物业管理的责任指的是：小区周边噪音严重等并非物业管理本身问题对住户正常生活造成的影响，这种情况不交管理费，业主也是有道理的，因为他享受不到安宁权，这样的情况下只能通过法律手段来解决。
点评：拖欠物业管理费是一个非常普遍的现象，造成业主拒交的原因其中许多是由于发展商销售或建设房屋时遗留下的问题而产生的，对此物业管理公司接管时，所约定的条款严谨一些才具有可操作性。
蔡律师：在标书中你们提到，保安有２２人，目前北京保安分为两类：一类是自己组建、培训保安人员进行管理，一类是分包给专业保安公司。你们是外包的，请问，你们将如何保证对保安人员的控制管理，又怎么能保证小区安全？
第二个问题是你们在标书中对社区文化建设提出了很多设想和安排，如“三八”节活动和秧歌队等，这些活动对于外销公寓是否合适？
答：关于保安外包的问题，我们在聘请保安人员的时候，要跟当地的公安部门取得联系，由他们来推荐专业的保安公司，在对保安人员的控制问题上，我们要保安公司签订规范化的委托管理合同，我们会在合同中注明由保安员及保安公司失误造成的损失赔偿问题；第二，我们要求保安公司提供保安员详细的个人资料，而且，由保安公司做出承诺，保安员所发生的问题由保安公司来承担。
我们在制定标书时，并不了解美林公寓的客户群，所以我们制定的社区活动就比较全，当然在真正接管后，我们要根据当时的客户群，来进行文化活动的组织及安排。
蔡律师：你选择外包的方式要么就是水平高，要么就是费用低，外包是一种间接的管理，你能不能具体说一下，为什么这样比你自己管理更好？
答：我们公司自己也招聘过保安，培训等一系列的管理都是由我们公司来做，但是，这样做成本比较大；第二，在人员管理上，由于在一个公司，时间长了就容易发生一些问题。社会上保安公司很多，他们也是通过竞争来实现经济效益，所以我们可以通过公安部门推荐和根据多年的经验来选择专业化的保安公司，这样既能节省本身物业管理的成本，也可以保证不会发生刚刚我说的那几种情况。
蔡律师：但是根据我们的了解，保安公司目前是一个垄断性较强的行业，通常是由公安设立的专门公司；另外，公安大学等单位也开办了一些行业性的保安公司，这种情况下，你的约束力和有效性怎么保证，比如说保安人员不遵守规定或不服从管理时怎么办？
答：我们选的是公安大学的管理公司，我也曾经遇到过这样的问题，由于保安人员的过失，给物业管理公司造成损失，这样在我们的合同中已严格规定，在正常的管理过程当中，如果有问题及时更换，他们会按照我们的要求，一般在一天之内可以更换保安员第二，由于保安员引起的物业管理公司与业主的损失，由保安公司来进行赔偿，这个事先在合同中也已写明，而且是严格按照合同来执行的。杨：请你谈一下物业管理的新体制和传统的房屋管理区别在哪儿？
答：新的物业管理概念是由业主自治自管，通过在物业主管部门的指导下来实现对物业的自主化管理，而以前的管理是一种房管所式的管理，这就是最大的区别。
我认为，物业管理新的机制是物业管理概念的变化，以前的物业管理等于是无偿管理，通过房管所来进行管理，而现在是通过专业化的管理公司来进行有偿的管理，这是一个比较大的飞跃。
杨：你再说一下物业管理达到的目标是什么？
答：物业管理的目标是要使新建的物业保值增值，为客户提供一个满意的居住空间，这是我们最大的愿望。
点评：良好的理念及超前的意识是优秀物业公司的标志，一个对物业管理模式没有深入认识、对行业的转变没有把握的公司也无法成为优秀的物业公司。
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