“没有业委会 业主能否选聘物业公司” 研讨会实录
现在来看很多小区出问题，就出在这少数人，因为他们在这个原则里，跟开发商跟老物业三位一体的话，几乎是一个很难打破的网络，因为利益都连在一块，所以我觉得这是第一难，第二难就是政府主管部门，特别是小区办，因为各种原因，包括法律法规政策不配套，包括我们业主没有自制的传统，就造成了我们现在的主管部门该管的时候可能不管，不该管的时候管得你死死的，比方说假如这里没有业主大会和业主委员会的小区，业主们自行选的一个公司，他们就出来干预了，说你们不合法，说你们没有程序等等等等。
我觉得这个槛大概是一般迈不过去的，如果真的我们能够不需要它批准，不需要它同意，我们业主就能够有一个，不论是三分之一，三分之二，自主选择的话，我觉得可能还是一个比较远的前景。既然两难，我们退一下，我们觉得在没有业主大会或业主委员会的情况下，有一部分热心的业主，他懂得法律法规，政府同时又一定的人脉资源，有热心，他可以要求成立业主大会会议筹备组，按照现在的相关的政策，这个筹备组相当于一个准业主委员会，按规定要30天开会的，但是没关系，延期一年都没问题，到了27、28天了开不了，再延期，无限制地延，一直在这个筹备过程当中，准业主以业主代表的名分跟老物业，跟开发商交手，这里边我觉得最有效的手段，除了这种公开沟通之外，最有效的手段我个人认为还是暂时不交物业费，因为作为业主，你只要享受到服务了，不管你愿意与否，必须要缴纳物业费，当然是不是有折扣，交物业费是我们的义务，我们之所以不交是因为开发商特别是前期物业阻挠我们召开业主大会会议，阻挠的方式包括分化、瓦解业主大会会议筹备组，拒绝提供业主的联络方式，甚至有像我们小区开始的时候拒绝提供我们小区总的面积，你想想没有这个总的面积，没有这个总的分母，我们就没法确定我们的三分之二，所以我们通过别的途径找到了，总而言之它是百般阻挠，只有大概几个个别的开发商我们前期物业配合一下。
所以我觉得业主大会会议，因为各种情况在成立的过程中非常难，但是如果这个筹备组如果坚持一年甚至一年以上，还是能起到作用的，我觉得在目前的情况下，创造条件、争取召开业主大会会议，组成合法的业主大会，还有选举大会业主委员会，然后选聘新的物业公司，可能比我们这样搞要好得多，这种情况下，我的想法是退一步，这是我个人的一个看法，仅供大家批评。
主持人：谢谢杨教授的发言，杨教授也是提出了很多现实中的难题，有些难题还是一时很难解决，所以也是我们在探讨这个问题的时候必须要考虑的问题。下面请舒可心发言。
2. 舒可心——一个人说了算的体制变成了一个组织说了算的准皇权体制
朝阳园前业委会主任舒可心
舒可心：我叫舒可心，从1999年买房子就开始做业主维权工作，做了七年，现在是朝阳花园的业主，中华人民共和国公民，研究各方面的法理、法律，我觉得业主对共有财产持有所有权，这个是《维权法》所规定的，业主大会其实和业主并不是一个概念，业主具有一个居民所有权建筑物的使用权利，但是业主大会应该是不具有处分确定，业主大会决议不能决定处分，占有、使用、收益，业主大会决议可以给你这个部分的怎么占有、使用，加上物业条例的出台以前，我们还没办法确定业主大会的准确地权利边界，但是一定和业主的边界不一样，我这里说的业主是指全体业主。
今天其实提到这个问题作为会议的主题，没有业委会，业主能不能选聘物业公司的问题，我们公司物业管理公司并不是在管物业，而是在管区域，因此，按照物权法的居住所有权理论，我们实际上中国相应的社会体制，物权体制，用我的话说是物业管理区域区分所有，因此我们现在谈到了物业管理企业实际上对一个物业管理区域的物业和统计使用权的管理职责，当然得由这个区域的全体业主或者以法律成立的业主大会授权来管。
那么一个单独建筑物内的业主，他的权利在哪儿，应该对这个建筑物内仅属于这个建筑物内所有业主的共有财产有了行使的这么一个权利，所以我想说，由于一个建筑物不能成立一个法定组织，而只由一个物业管理区域成立一个法律组织，因此一个建筑物要想聘请一个单独的物业管理企业管理这个建筑物的物业要经全体业主的同意，因为是合同，业主大会不是合同，是依法成立组织的决议，我们也可以叫法案，所以在这种情况下，业主大会选聘一个物业管理区域的管理者，这个名字尽管叫合同，但实际上不具有合同的性质，实际上合同一方主体并不是所有人，而是合同的决议，现在实际情况就是说，一个建筑物内的所有业主可以联合某企业签署仅就本大厦的共有财产管理的一个物业管理或者单项服务的协议，也就是说这栋大厦的所有业主当然可以对这个大厦内的共有财产提供管理，这样的案例北京很多了，比如说一个小区里有一个部队买两栋楼，这个部队自己请来人管这个大厦里的事，但是整个物业管理区域里的事情还是由这两栋大厦的业主样整个区域归集一部分，和另外几栋楼的业主分担相应的费用。
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