“没有业委会 业主能否选聘物业公司” 研讨会实录

主持人、光大花园业委会主任陈兵

主持人（陈兵先生）：今天这个会咱们讨论没有业委会 业主能否选聘物业公司，这个议题，秦兵是抓我的差让我还主持来，两个险恶用心，一个是剥夺了我发言的机会，这是第一，第二是剥夺了我抽烟的机会，但是因为我中午没吃饭，所以待会儿嘉宾发言的时候。

目前大家咱们都知道北京市是超过80%的小区仍然没有业主大会这个组织，也就更没有业主委员会，就是说这些小区都属于前期物业的状态，大家也知道前期物业，开发商选择的物业公司，其中的绝大多数是开发商所办的物业公司，或者是即使物业公司是独立法人但实际上是附属关系，这个大家都明白，这样业主委员会成立就面临着很多的阻碍，也就是说这样的状况绝大部分的小区仍然处在前期物业状况，没有业主委员会，这个状态恐怕还会持续相当长的时间，在这种情况下如何保证绝大多数小区里面这些业主的选择权就变成了一个问题。

草案第73条，规定业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有专有权，对专有部分以外享有共同管理的权利，虽然是草案，但是道理写得很明确，共同管理，这个权利在于业主。那么怎么办？对现在超过80%的小区没有召开过业主大会的会议，也没有业委会的这些小区怎么样保证这些业主在物业管理和服务方面的选择权，今天请各位专家、学者发表高见。

每个人的发言时间10分钟，还有提问的时间，大家也自己注意时间吧。玉圣兄先讲讲。

1.杨玉圣——这是一个有挑战性的问题

中国政法大学法学院教授、富泉花园业主杨玉圣

杨玉圣：我姓杨，杨玉圣，是政法大学法学院的教授，也是我所在的富泉花园小区的业主委员会主任，从去年三月份会议召开到备案，到今天我们选聘新的物业，新的物业交接，老物业赖着不退，现在正通过诉讼在解决这个问题。

整个过程我是全经历了，今天会议的主题是讲北京80%多的小区没有业主大家会或业主委员会的情况下，能不能选聘新的东家。这个问题，确实是非常有挑战性，因为虽然刚才陈兵先生讲的《维权法》草案里面有那么一个明确的表示，但是在现在的业主大会规程，还有北京市相关的那些土政策、文件中，并没有说没有业主大会，没有业主委员会，业主可以选聘新的物业公司，到目前为止北京好像没有这个先例，为什么说这个问题有挑战性？就在于现在已经有业主大会或业主委员会的都往往难以顺乎业主的这种大多数人的心愿，自主地、独立地选聘一家满意物业公司，何况还没有业主大会和业主委员会。

现在来看有了业主大会或业主委员会，能够顺利地选聘新物业，在北京如果有，也是百于在一，千乎在一，业主跟老物业打，还是社会的势力参与打，各种情况都有，但是好说好道，因为业主大会三面占多数，选聘新的物业，老物业按照协议，顺利地自愿地退出的这种情况还没有。我们小区突然交接了一部分，突然又不交接。现在有一个前提，首先业主大会决议是否有效的问题，咱们认为，有些官员讲，太平家园好像是有点问题，但我们小区到目前为止，小区办都说我们是合法有效的，就是在政府部门说合法有效的情况下，也不行，有了业主大会，业主委员会，有了业主委员会的决议要选聘新物业，这么难，我觉得今天咱们的会议主题是没有业主大会和业主委员会能不能选聘新的物业，我个人的判断是非常悲观，有这么几个原因，第一个，在没有业主大会和业主委员会的情况下，很难得到一个书面的业主们的大多数的意见，而大家知道所有的小区不论大小，不论品位高低，业主们的意见是不一致的，不一致的情况也很多，包括有些业主只管自己的权利，不尽义务，极端自私，包括一部分业主被开发商和老物业因为利益交换揽过去了，等等这样的，如果没有业主大会和业主委员会这样一个平台，这样一个合法的渠道，要想让大多数业主同意，又想让少数业主不反对是很难的，我的个人看法是，即使没有业主大会和业主委员会，经过一部分人的热心联络，也完全有可能办到这一套。

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